Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2026 đang có những diễn biến mới, chính sách ân hạn gốc lãi nổi lên như một “vũ khí” sắc bén của các chủ đầu tư để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, đằng sau sự hấp dẫn của bài toán tài chính “không phải đóng tiền trong 2-3 năm đầu” là những rủi ro tiềm ẩn có thể khiến người mua nhà rơi vào cảnh “trắng tay” nếu không tính toán kỹ lưỡng.
1. Bản chất của chính sách ân hạn gốc lãi là gì?
Theo các chuyên gia, bản chất của ân hạn nợ gốc lãi thực tế là việc “tạm khoanh dòng tiền trong 2-3 năm đầu”, chứ không phải là hình thức giảm lãi hay giảm nợ như nhiều người lầm tưởng.
Đây là một chiến lược thay thế cho các phương thức truyền thống để chủ đầu tư kích cầu, giúp người mua giảm bớt gánh nặng tài chính trong giai đoạn đầu vừa nhận nhà hoặc đầu tư. Trong một số trường hợp, chủ đầu tư sẽ đóng lãi thay cho khách hàng, nhưng thực tế phần lãi này thường đã được cộng trực tiếp vào giá bán cuối cùng.
2. Những rủi ro tiềm ẩn khiến người mua nhà “gục ngã”
Dù được xem là công cụ giúp tăng sự tự tin cho các nhà đầu tư lướt sóng, chính sách này lại chứa đựng những “hố đen” tài chính sau khi thời gian ưu đãi kết thúc.
Áp lực trả nợ dồn nén và lãi suất thả nổi
Một sai lầm phổ biến của người vay là nghĩ rằng 2 năm đầu được miễn phí (free), nhưng thực tế số tiền đó sẽ được chia dồn cho giai đoạn sau, khiến dòng tiền phải trả hàng tháng tăng vọt. Rủi ro càng lớn hơn khi thời hạn ưu đãi hết, lãi suất sẽ được tính theo mức thả nổi, khiến người vay dễ rơi vào tình trạng “còng lưng” trả nợ và đối mặt với nguy cơ nhảy nhóm nợ xấu trên hệ thống CIC.
Bài học đắt giá từ thực tế: Mất trắng vốn vì “gãy” dòng tiền
Câu chuyện về một khách hàng mua căn hộ 2,4 tỷ đồng vào năm 2021 là minh chứng điển hình. Với 500 triệu vốn tự có, khách hàng được ân hạn gốc lãi trong 2 năm đầu cho khoản vay 1,9 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi hết thời gian ân hạn, thị trường đóng băng và lãi suất tăng, khách hàng phải trả 25 triệu đồng mỗi tháng. Do không đủ khả năng chi trả và căn hộ mất thanh khoản, cuối cùng họ đành phải “tặng” lại căn nhà cho người khác để thoát nợ, chấp nhận mất hoàn toàn 500 triệu tiền vốn ban đầu.
3. Lời khuyên từ chuyên gia để đầu tư an toàn năm 2026
Để không trở thành “nạn nhân” của các chính sách tài chính hào nhoáng, người mua nhà cần đặc biệt tỉnh táo:
- Lượng sức mình: Không nên tưởng “ngon ăn” mà vay quá khả năng chi trả của bản thân. Việc vay tỷ lệ cao (70-80%) dù không phải bỏ tiền túi ngay nhưng thực tế là đang tự vướng nợ lớn.
- Tính toán thiệt hơn: Hãy so sánh kỹ giữa việc mua bằng tiền tự có và việc vay ngân hàng có ưu đãi ân hạn.
- Lập kế hoạch dòng tiền trả nợ: Dù vay ít hay nhiều, bạn bắt buộc phải có phương án trả nợ chi tiết cho giai đoạn sau ân hạn, khi lãi suất bắt đầu thả nổi.
Chính sách ân hạn gốc lãi là một công cụ tài chính thông minh nếu bạn biết cách kiểm soát dòng tiền. Trong năm 2026, khi lãi suất có dấu hiệu “đảo chiều” và tạo áp lực lên thị trường, sự tỉnh táo và tính toán kỹ lưỡng chính là chìa khóa để bảo vệ tài sản của bạn
