Nhìn lại nửa đầu năm: Phục hồi nhưng chưa đồng đều
Nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản (BĐS) khu vực phía Nam ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét, cả về nguồn cung lẫn sức mua. Theo báo cáo Quý II của DKRA, riêng phân khúc căn hộ tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh đã có khoảng 20.580 căn được đưa ra thị trường, trong đó khoảng 11.000 căn được tiêu thụ, đạt tỷ lệ hấp thụ 54%, gần gấp đôi so với quý I và cùng kỳ năm 2024.
Tuy số lượng vẫn chưa đa dạng và dồi dào như giai đoạn 2018–2020, nhưng hoạt động mở bán đã diễn ra khá rầm rộ, phản ánh tâm lý thị trường đang dần trở nên tích cực hơn. Trên thị trường thứ cấp, từ đầu tháng 3 đến giữa tháng 4/2025, hoạt động giao dịch mua bán căn hộ tăng nhiệt nhanh chóng và giá bán có chiều hướng đi lên, tuy nhiên sau đó đã chững lại và đi vào ổn định.
Ở chiều ngược lại, phân khúc đất nền, vốn từng là kênh đầu tư ưu tiên lại ghi nhận sự chững lại rõ rệt. Ngay cả thị trường thứ cấp cũng diễn biến khá trầm lắng. Lo ngại về một đợt sốt đất trước sáp nhập hành chính đã không xảy ra như dự đoán.
Giá bất động sản nói chung tiếp tục xu hướng tăng. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ vừa túi tiền vẫn rất khan hiếm, còn nhà ở xã hội (NOXH) dù được kỳ vọng nhiều, đến nay vẫn chưa có nhiều đột phá lớn. Hầu hết mới dừng ở việc hoàn thiện khung chính sách (như Quyết định 44/2024, Nghị định 100/2024, Nghị quyết 201/2025 của Quốc hội, Nghị định 192/2025…) và chuẩn bị quỹ đất. Giới chuyên môn nhận định, cần ít nhất 1-2 năm nữa để NOXH thực sự phát huy hiệu quả của chức năng giảm áp lực cho thị trường BĐS.
Ở phân khúc nhà phố thương mại, sức hút đã giảm đáng kể, nhiều khu vực ghi nhận thanh khoản kém. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang chờ lực đẩy mới, đặc biệt là khu vực Phú Quốc với kỳ vọng từ sự kiện APEC 2027.
Những nút thắt cần tháo gỡ
Dù ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, thị trường vẫn còn tồn tại không ít vấn đề đáng quan ngại:
- Một số chủ đầu tư và sàn phân phối vẫn áp dụng hình thức tạo sóng ảo bằng cách “book chỗ ảo”, đẩy giá chênh lệch nhằm tác động tâm lý nhà đầu tư.
- Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở dù đã có hiệu lực từ 01/08/2024 nhưng hiệu quả thực thi vẫn còn hạn chế. Thậm chí, đã có thông tin về khả năng sửa đổi tiếp tục Luật Đất đai trong thời gian tới.
- Thủ tục pháp lý vẫn là điểm nghẽn lớn, đặc biệt trong khâu gỡ vướng cho các dự án bị “treo” do chồng chéo pháp lý.
- Tâm lý chờ đợi hiệu quả thực sự của việc sáp nhập địa giới hành chính, vận hành mô hình chính quyền hai cấp, và chính sách cải cách hành chính khiến nhiều nhà đầu tư tạm thời “đứng ngoài quan sát”.
- Bên cạnh đó, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2, thuế với đất bỏ hoang hoặc thuế theo thời hạn sở hữu cũng đang tạo ra tâm lý dè dặt, đặc biệt với nhóm đầu tư ngắn hạn.
Kinh tế vĩ mô: Cơ hội và thách thức song hành
Chính phủ đang thể hiện quyết tâm đạt mục tiêu tăng trưởng GDP 8% cho cả năm 2025, sau khi đã đạt 7,52% trong nửa đầu năm. Điều này đồng nghĩa với áp lực lớn lên chính sách tài khóa, tiền tệ và giải ngân đầu tư công trong sáu tháng cuối năm. Đồng thời, những yếu tố như lãi suất, tỷ giá, tăng trưởng tín dụng và các cảnh báo về bong bóng tài sản cũng đang được theo dõi sát sao.
Việc áp dụng bảng giá đất mới từ 01/01/2026 là yếu tố có thể tác động mạnh đến mặt bằng giá BĐS. Một số địa phương đã ghi nhận mức điều chỉnh cao khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, gây lo ngại trong dư luận.
Sáp nhập hành chính: Cú “hích” hay kỳ vọng?
Việc sáp nhập địa giới hành chính được kỳ vọng sẽ mở ra dư địa phát triển mới cho các đô thị lớn như TP.HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ, vốn đã gần như cạn kiệt không gian phát triển trong suốt 7-8 năm qua. Tuy nhiên, giới quan sát cho rằng không phải cứ sáp nhập là bất động sản sẽ tăng giá, mà còn phụ thuộc vào định hướng phát triển đô thị, quy hoạch hạ tầng và khả năng vận hành của chính quyền địa phương sau sáp nhập.
Triển vọng cuối năm: Không bùng nổ, nhưng vẫn có lực cầu thực
Dự báo cho nửa cuối năm, chưa có yếu tố nào đủ mạnh để tạo nên một “làn sóng bùng nổ”. Tuy nhiên, thị trường có thể tiếp tục duy trì lực cầu ổn định, với tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới dao động từ 50-60%, tương đương nửa đầu năm.
Những điểm sáng đáng kỳ vọng làm nền tảng cho sự ổn định của thị trường bao gồm:
- Ổn định kinh tế vĩ mô, dòng vốn tiếp tục được bơm ra thông qua đầu tư công và hạ tầng.
- Quy hoạch đô thị sau sáp nhập, kết hợp với định hướng phát triển theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development).
- Thị trường chứng khoán phục hồi tích cực, một số mã cổ phiếu BĐS tăng mạnh, tạo hiệu ứng tâm lý lan tỏa.
Nhà đầu tư đang làm gì?
Hiện nay, nhà đầu tư chia thành hai xu hướng chính:
- Nhóm thận trọng: “Ngồi im quan sát”, chờ các chính sách thực sự đi vào vận hành.
- Nhóm chủ động: Tin tưởng vào cơ hội mới từ cải cách hạ tầng và hành chính, sẵn sàng “xuống tiền”.
Dù tỷ lệ tiêu thụ chưa cao như thời kỳ trước dịch, nhưng vẫn phản ánh lực cầu thực trên thị trường. Cơ hội và rủi ro đan xen, nhà đầu tư hiện nay đang rất tỉnh táo, không dễ bị FOMO, ưu tiên sản phẩm pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, thanh khoản cao. Việc “chờ đợi” không sai, nhưng quan trọng là chọn đúng thời điểm và đúng sản phẩm/phân khúc/dự án để tham gia.
