Long An – Điểm đến mới của nhà đầu tư
Trong những năm gần đây, đặc biệt là năm 2024-2025, thị trường bất động sản Long An nổi bật với nhiều dự án quy mô lớn, diện tích từ vài trăm đến cả ngàn hecta. Sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn, cùng chiến dịch truyền thông mạnh trên mạng xã hội, đã đưa thị trường này trở thành tâm điểm chú ý. Cùng với Bình Dương, Long An là địa phương có thị trường bất động sản sôi động nhất trong các tỉnh lân cận Thành phố Hồ Chí Minh thời gian gần đây.
Nguồn cung bất động sản Long An hiện nay ra sao?
Thị trường Long An trong hơn 1 năm nay đã có những bứt phá mạnh mẽ so với trước đây. Điều này thể hiện ở cả nguồn cung mới và sức tiêu thụ. Theo khảo sát, trong vòng 6 tháng đầu năm 2025, đã có khoảng hơn 2.000 căn nhà gắn liền đất (nhà phố/biệt thự) của nhiều dự án/chủ đầu tư lớn nhỏ được đưa ra thị trường, với sức tiêu thụ khoảng 75% (tổng hợp từ các nguồn báo cáo quý của các đơn vị nghiên cứu thị trường và tư vấn bất động sản).
Giá bất động sản Long An biến động thế nào trong 3-5 năm qua?
Tuy sôi động về nguồn cung mới và sức tiêu thụ, nhưng mức giá lại không quá nhiều biến động lớn. Nếu so với nửa đầu 2024, thì mức giá nói chung của đất nền và nhà phố/biệt thự về cơ bản không có nhiều thay đổi. Chỉ có những dự án có lợi thế mạnh thì mới tăng giá khoảng 10%-15%. Những lợi thế đó gồm: sổ đỏ đầy đủ, hạ tầng hoàn thiện, dự án có mức độ tạo thị cao, vị trí liền kề Thành phố Hồ Chí Minh, có kết nối thuận lợi với các khu vực trung tâm/khu tiện ích/khu công nghiệp… và có thể khai thác để ở hoặc cho thuê.
Nếu so với đầu 2020, trước dịch (sau 5 năm), thì mức giá đất nền tăng khoảng 60%-70%, còn nhà phố/biệt thự thì tăng khoảng 200% (tức là gấp đôi sau 5 năm). So với nhiều nơi khác như Bình Dương – Đồng Nai – Bà Rịa Vũng Tàu thì mức tăng này có vẻ khiêm tốn hơn nhưng vẫn đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư lâu dài.
Những yếu tố tác động đến thị trường bất động sản Long An thời gian gần đây
Một số yếu tố tác động đến mức tăng giá tại thị trường Long An được chỉ ra, đó là sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông trọng điểm (cao tốc Bến Lức – Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4, và các tuyến đường kết nối Thành phố Hồ Chí Minh – Long An – Tiền Giang dự kiến hoàn thành hoặc khởi công trong giai đoạn 2025-2026); tác động của các loại chi phí đầu vào (chi phí pháp lý, vật liệu xây dựng, nhân công, lãi suất ngân hàng…); khan hiếm nguồn cung mới trên thị trường…
Tuy nhiên có sự chênh lệch lớn về giá giữa các dự án với nhau. Vì sao?
Việc cùng một khu vực địa lý nhưng dự án này có mức giá cao hơn (thậm chí 2-3 lần) so với dự án kế bên là rất bình thường của thị trường. Nó phản ánh: định vị sản phẩm (cao cấp – bình dân…), quy mô, chất lượng (tiện ích, cảnh quan, hạ tầng, dịch vụ…), tên tuổi và danh tiếng của chủ đầu tư, và dĩ nhiên là cả chiến lược quảng cáo, tiếp thị và chính sách bán hàng của họ.
Thị trường thứ cấp hiện nay ra sao?
Như đã nói ở trên, thị trường bất động sản Long An mới thực sự sôi động hơn từ nửa cuối 2024 đến nay. Đa số giao dịch là từ nguồn cung sơ cấp của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, các giao dịch của thị trường thứ cấp cũng có rục rịch nhưng chưa thực sự sôi động.
Giải thích cho vấn đề này, nhiều nhân viên môi giới cho rằng: Ngoài việc cạnh tranh giữa các nhà đầu tư thứ cấp với nhau, thì thị trường hiện nay còn phải cạnh tranh với giỏ hàng của chủ đầu tư khi họ chủ động giảm giá (giá bán sau thấp hơn giá bán trước), đẩy mạnh chiết khấu nhằm kích cầu thanh khoản. Bên cạnh đó, nhà đầu tư hiện nay đa số đều xác định đầu tư dài hạn 5-7 năm trở lên. Do đó mức giá thị trường thứ cấp với thời gian đầu tư ngắn hạn cũng không có nhiều chênh lệch để tạo lợi nhuận đủ lớn như kỳ vọng, nên giao dịch mua đi bán lại chưa nhiều.
Tại sao nhà đầu tư vẫn chọn đất nền dù không dễ dàng hoặc không nhanh chóng kiếm lời?
Từ giai đoạn thị trường sôi động 2021 trở về trước, đất nền (dù theo dự án phân lô hay hộ lẻ) luôn là lựa chọn hàng đầu của nhà đầu tư, bất kể quy mô tài chính (từ 1-2 tỷ đến hàng chục tỷ đồng). Vẫn biết rằng mua đất xong để đó, không khai thác luôn được gì, nhưng sau 5-7 năm, giá thị trường thay đổi và việc bán lại thường tạo ra lợi nhuận lớn hơn nhiều so với các hoạt động kinh doanh khác.
Quan trọng hơn, đó là văn hóa truyền thống của người Việt: đất nền còn là sự để dành, tích lũy, trú ẩn và là tài sản để thừa kế. Đây là sự hấp dẫn của đất nền, chứ không phải nhà đầu tư “bị tâm lý đám đông” mà lao theo, trừ những trường hợp sốt ảo hoặc bị lừa đảo. Nói chung nhà đầu tư ngày càng tỉnh táo hơn.
Nhà đầu tư có thể kỳ vọng gì ở thị trường này?
Rõ ràng là từ 2023 trở về trước, thị trường bất động sản Long An đi chậm hơn so với một số tỉnh, thành khác giáp ranh Thành phố Hồ Chí Minh, nhưng từ 2025 thì đây đúng là thời điểm phát triển của thị trường Long An. Có nhiều lý do để giải thích cho điều này.
Ví dụ: Khi các tỉnh thành khác, “room” tìm kiếm lợi nhuận của nhà đầu tư đang thu hẹp và cạnh tranh gay gắt, thì nhà đầu tư sẽ tìm đến thị trường địa phương có mặt bằng giá thấp hơn (dư địa lớn). Bên cạnh đó, các chủ đầu tư lớn và uy tín danh tiếng như EcoPark, Nam Long… đang tạo ra những khu đô thị bài bản, đồng bộ, tiện ích; đặc biệt là vấn đề môi trường xanh vốn là xu hướng và nhu cầu tất yếu. Thêm nữa, mới đây việc sáp nhập địa giới hành chính tỉnh, thành cũng là một yếu tố tác động mở rộng dư địa cho thị trường bất động sản.
Chính vì thế, nhà đầu tư đang đổ về đây để tìm kiếm và tận dụng cơ hội. Tuy nhiên, việc “lướt sóng” hiện nay không còn phù hợp. Đa số các nhà đầu tư đều xác định đầu tư lâu dài, từ vài năm đến cả chục năm.
Việc nguồn cung lớn của chủ đầu tư có tác động rủi ro cho nhà đầu tư hay không thì không phải là vấn đề quá lo lắng, bởi vì chủ đầu tư thường có chiến lược bán hàng (một khu đô thị vài trăm hecta thì thời gian phát triển, kinh doanh kéo dài cả chục năm trở lên). Cùng với đó là sự phát triển đô thị, kinh tế, hạ tầng… thì giá bất động sản sẽ tăng theo thời gian, đây chính là cơ hội của nhà đầu tư. Quan trọng là nhận diện được thời điểm tiềm năng và chiến lược của nhà đầu tư.
